剥离房地产业务，鲁商发展能“健康”转型吗？

据公告内容显示，本次交易完成后，鲁商发展将置出从事房地产开发业务的全部资产及负债，上市公司不再从事房地产开发相关业务，而是聚焦以化妆品、生物医药、原料及衍生品等为主的大健康业务。

这也就意味着鲁商发展将彻底从曾经的“地产大佬”转型为大健康产业公司，以全新面貌冲击当下的化妆品市场竞争格局。

    往日房地产主业成“老大难”

据公告显示，鲁商发展将置出从事房地产开发业务的全部资产及负债，转让至山东省城乡发展集团有限公司（简称：山东城发集团）。

本次交易采取分批交割方式，交易对方以现金方式支付对价。第一批次交割标的股权和债权交易对价合计 35.23 亿元，在《重大资产出售协议书》生效后 5 日内完成交割；第二批次交割标的股权和债权交易对价合计 23.84 亿元，在 2023 年 10 月 31 日前完成交割，本次交易双方确认的标的资产的合计交易价格为 590,662.49 万元。

至此，鲁商发展完成了聚焦大健康产业实现战略转型的重要动作。

据了解，这些年来，由于房地产行业高周转、高杠杆、高负债的普遍发展模式，以及房地产行业的承压，鲁商发展近年的财报数据并不好看，鲁商发展也在其财报中多次点明房地产业务对其的拖累。

就2022年前三季度财报数据来看，鲁商发展的净利润和资金链等数据并不容乐观。前三季度公司共实现归母净利润1.54亿元，同比大幅下滑69.44%，第三季度更是处于亏损状态，归母净亏损3542.84万元。鲁商发展的资产负债率更是高达90.06%，流动比率、速动比率、现金利率分别为1.13、0.19、0.09，均处于较低水平。

而在鲁商发展正式剥离房地产业务后，大健康板块的盈利优势将被凸显，房地产这个曾经的风光主业带来的高负债也将得到缓解。

根据鲁商发展2022年1月至10月未经审计财务报表和上会出具的2022年1月至10月《备考审阅报告》显示，本次交易后，上市公司资产负债率将由90.84%下降至61.27%，流动比率将由1.11上升至1.93，速动比率将由0.21上升至1.78。

行业和市场对于鲁商发展剥离房地产这一动作，也是极为看好。自2022年11月16日，鲁商发展对外公布拟剥离房地产规划以来，鲁商发展的股价便涨幅连连。

    转型大健康，鲁商发展或仍有重压

其实鲁商发展剥离房地产聚焦大健康行业的动作，早已有迹可循。

早在2018年，鲁商发展便开始谋求转型，先后收购了山东福瑞达和焦点生物，由此奠定了鲁商发展生物医药板块基础，形成了玻尿酸产业链，同时，鲁商发展生物医药和生态健康产业双轮驱动的发展战略也初现雏形。

在2019年，鲁商发展由原名鲁商置业股份有限公司更名为鲁商发展，财报中开始新增药品、化妆品、保健品、添加剂等主营业务，并打造出瑷尔博士、颐莲、伊帕尔汗等代表品牌，进一步深化大健康产业布局。

时至今日，鲁商发展在化妆品业务板块已构建出了以“颐莲”、“瑷尔博士”、“善颜”、“伊帕尔汗”四大主力品牌为核心的“4+N”品牌发展战略。其中，颐莲、瑷尔博士作为核心品牌，在2022年前三季度其营收分别为5.4亿元和7.45亿元。

同时，由鲁商发展旗下的焦点福瑞达，形成了从透明质酸研发、生产、销售的价值链路，如今焦点福瑞达拥有透明质酸原材料420吨/年的产能，在透明质酸领域中无论是产量还是销量，都属于行业前列。

不过，鲁商发展的化妆品业务也存在着一定问题。颐莲、瑷尔博士作为鲁商发展的核心品牌，2022年前三季度二者合计贡献化妆品业务近90%的收入，而其他品牌则表现平平。并且，从渠道布局来看，2021年瑷尔博士和颐莲线上占比分别为 97.98%和 96.17%，线下占比分别为2.02%、3.83%，两大核心品牌颐莲、瑷尔博士的营收主要源自于线上渠道，线下渠道的发展还处于开拓阶段。

而自鲁商发展从房地产跨界到化妆品行业以来，销售费用呈上涨态势。2021年、2022年前三季度，鲁商发展销售费用分别为12.53亿元、9.69亿元，同比增长47.67%、20.5%，销售费用率从2017年的2.63%大幅上升至2022年前三季度的11.36%。

总而言之，如今，鲁商发展虽剥离了“老大难”的房地产主业，准备聚焦大健康行业，但如前文所说其在化妆品除了颐莲、瑷尔博士这两个核心品牌外，其他品牌的表现平平，且与同领域以“玻尿酸”见长的华熙生物相比，其品牌矩阵搭建等方面仍有差距，另外，二者总市值相差巨大，截止发稿前，鲁商发展的总市值仅为华熙生物的五分之一，总的来看，鲁商发展在化妆品领域的发展仍存压力。

消息来源：鲁商发展2023年第一次临时股东大会决议公告

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